綜合學術討論

再舉兩個區域性的例子——北京的亞運村和方莊。
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20多年過去後，這兩個片區裏修建于80-90年代的高層塔樓基本已淪為”破舊“的代名詞。10年前，塞冬就已見識過亞運村30層老塔樓電梯停擺、居民們只能爬樓梯的場面——大家有心去查查老新聞的話，這樣的例子是不鮮見的。

如今，無論是北四環的亞運村還是南二環的方莊，雖然生活配套都比較完善、交通也很便利，但因為住房普遍相對老舊，都已成為房價較”窪“的區域。
從富人區到價格窪地，只用了住房壽命一半不到的時間。

有拯救小區成功的正面案例麽？有 —— 那就是本文要講的第二個故事：
有一位師姐是塞冬的偶像，她get的成就很多：省高考狀元、非常年輕的央企部門領導、兩位孩子的母親、從白手起家到多套一線城市房産的擁有者——然而相比于這些而言，師姐拯救自家小區的成就才是我最佩服的。
這位師姐有一套自住用的一線城市頂級學區大四居，房齡過了15年，同樣面臨更換電梯和保持小區品質的難題。
經過持續兩年的“鬥爭”，這位師姐成功領導業主們成立了業委會、走通了更換物業公司的流程、走通了投票提升物業費的流程、成功引入一線品牌物管、並將電梯更換為知名大品牌。
這其中的每一步都面臨著來自前物業公司和大量業主的阻撓和敵對：流程被質疑、投票被幹擾，但最終各項提議都涉險通過，成為很罕見的阻止小區向惡性循環發展的案例。
通過聊天記錄來感受一下換電梯的過程：

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不管過程怎樣艱辛，師姐的小區還是獲得了新生，而這一成就的達成，也和這個小區的特點分不開：
一線城市核心區域頂級學區房，處于換房食物鏈頂端，是絕大多數人置業的終點，退無可退、逃無可逃、背水一戰，大多數業主都有強烈的阻止小區衰敗的訴求。
有錢且有閑業主多，有足夠精力和反對者們（包括大量業主）做長期鬥爭。
這兩個其他小區難以擁有的特點，就是打破上述魔咒的關鍵，後面詳細闡述。

講完這兩個故事，我們來仔細推理一遍業主們難以阻止小區過快折舊的邏輯：
首先，由于獨特的土地制度，我國是世界上極少有的以高層住宅為主的國家，具體可見：《我們並不是“命中注定要住擁擠的房子”》。
不只是頭部城市面臨紅線約束，二三線、甚至小縣城的情況都是類似的，如今全國各地小縣城的新建住宅許都是30層以上的超高層。

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大尺度、封閉式、高樓層小區也不是沒有優點，比如：
封閉管理，社區安全性相對有保證。
土地利用集約，社會整體物流效率高。

能構建大尺度綠化、水系、廣場和遊樂設施，這是獨門獨戶小院子比不了的。
在土地私有制國家，這樣的小區通常還是市區的稀缺品，價格相對較高。但這得建立在一定基礎上——需要充足的公共經費進行維護，維護到位就是豪宅、維護不好就是貧民窟。
香港最低小時工資是北京非全日制最低小時工資的2.5倍，物業費則高達京滬的5-10倍。香港傳統老小區物業費折合成建築面積約15-30元每平米，新建小區約40-70元每平米，50平的港式普通住房一個月要交大幾百甚至兩三千元物業費——其結果就是香港30年房齡的小區也普遍比大陸10年的小區更新。
高房價+高物業費給香港群衆帶來了沈重的住房壓力，但這也是土地集約模式下高層住宅小區的必然。

理論上，雖然大尺度高樓層小區的公共空間體量大，但業主數量也多，在套均建築面積一樣的情況下，想達到相似的折舊速度，戶均經費是大大低于獨棟住宅的。
但是，獨門獨院投入再多是自己獨享，而大型小區所有權過于分散，容易導致公地悲劇。就像“三個和尚沒水喝”，一千個住戶更容易出現誰也不想管、誰也不負責的狀況。

不同公共設施有不同的折舊周期：
在北方地區，草坪2-3年不更換基本會成片枯死，南方不換就是成片雜草，相對還能湊活。花草樹木如果得不到定期補種，幾年後基本只剩下大型喬木和萬年青。
遊樂設施、水系噴泉、地磚牆面、公共門禁、樓頂防水，5年左右或壞或舊，10年不維護就成為傳統意義上“老房子”年久失修的模樣，哪怕此時僅過去房屋壽命的20%。
電梯保養得當的話，使用20-30年沒問題。但國內絕大部分小區的電梯都沒得到足量保養，一般15年就基本沒法再用、必須更換，這是第一筆大額支出。
周期再往上，就涉及公共管道/水池的達壽和更換，乃至房屋本體結構的加固。
另外，就是需要根據人力成本逐年遞增的勞動密集型服務開支：路面樓道定期清掃、公共設施定期清潔、垃圾定期清運、保安保持基本數量和戰鬥力、公共上下水設施/消防設施/公共管道定期檢查等...這些都可換算成人力 * 相關行業的年平均工資。

塞冬看過的房齡10多年的小區，這些服務大都維持在最低水準，一些已經突破底線，垃圾問題、髒亂問題非常嚴重。
封閉式高層小區要想得以正常運轉，就必須抛棄各掃門前雪，建立一套集體治理機制：
一、有機制能誕生一個大多數業主都認同的公共服務標準。
二、有機制能保證每戶業主都繳納足夠該標準得以施行的公共經費，哪怕他並不認同。
三、有機制能保證該經費隨著通脹和人力成本同步提升。
四、有機制能保證服務提供者能不折不扣、保質保量地完成工作。
五、最後，還要有機制能保證公共設施和公共空間的折舊速度不被人為加速。

通過上述分析和案例我們會發現，這幾個條件都極難達成。現實中的真實情況往往會是這樣：
一、上千戶業主的組織成本太高，且組織者幾乎是義務勞動。大部分小區連走過場式的法定業主大會都開不起來，就更不要說能誕生多少共識——這些流程塞冬都跑過，最後選擇了放棄。

不同業主對服務標準的訴求差異極大，有的要求很高，希望幹淨、整潔、有秩序有檔次，甚至超出了小區業主的平均承受能力。有的則是無所謂，最好不交錢也別維護，等實在扛不住了就等著財政統一進行老舊小區翻新。
以塞冬的老房子為例，有的業主希望能把1塊2的物業費提升到2塊5甚至3塊以上，聘請品牌公司入駐，徹底改變小區面貌，提升小區房價。有的則希望物業費下降到5毛，甚至最好把物業公司趕走，組建“老年志願隊”來接管小區。

市面上還真有業主自我管理的例子。來看一個《錢江晚報》的新聞，這個小區的位置很好，房齡15年，以大戶型為主，建成時算是蠻高檔的。從2011年開始，這個小區開始嘗試自我管理，最後證明是條死路：
來源：http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml
下面是一些節選：
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《自力更生六年，景城花園堅持不下去了》，錢江晚報，2017年
2018年，這個小區重新聘請了物業公司，開始正規化管理。在此後的相關報道中，有業主因為物業回歸而直接提價50萬（大戶型、好地段、次新設計，都是大幾百萬的房子）。

二、即便能誕生大部分人認同的共識，也難以對其他業主産生約束力。
還是以塞冬的老房子為例，由于對物業不滿，一些業主長期拒交物業費，物業公司嘗試去法院起訴。最後由于走法律流程成本較高，物業選擇了和解，欠費業主補繳了5-7成不等的物業費。許多人得知消息後也去找物業理論，希望物業費能打折，還真有人成功了。
這個例子可能不太好，因為大多數業主不願交物業費是有原因的，錯不一定在業主。這裏想說的是——由于業主太分散、單個案例金額不大、通過法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正當，只要有人堅決反對（不管是否有理），那他大概率不會受到損失、只會獲得利益。
小區作為一個集體，想要實現良性循環，業主就必須承擔一定義務，這種義務不只是按時交納物業費，還需包括——參加業主大會、參與相關流程、提出意見建議、監督業委會。
現實中，不接受共識、不履行義務沒有壞處只有好處，而接受共識、履行義務卻只有成本而無法獲益，這樣的良性循環就無法建立。

三、物業費一旦被確定下來，基本就會伴隨終身。無論回遷房、普通小區、還是豪宅小區，由于上述一、二步機制走不通，想要讓物業費跟隨通脹同步上漲也成為不可能，其結果就是能購買到的服務逐年減少。
當然，整個過程不會那麽簡單。通常而言，當資金不足時，最先發生的是物業公司利用業主的公共資源掙錢——停車、廣告、小區空間對外營業開放等等，這也是如今業主和物業的矛盾焦點之一。
以塞冬現在的小區為例，該小區10年前交房，物業費2塊5，在當時算比較高的，物管質量也一直算有口碑。10年過去後，這個價格只能算中等，當年的高標準服務也在一項項消失。
5年前，當時的業委會發起過漲30%物業費的運動，最後被業主們抵抗成功，業委會也從此有了”和物業公司勾結“的罵名。
那麽物業到底缺錢麽？塞冬初步估算過，如果考慮到各式各樣的增收措施，實際上目前的物業費能達到4塊錢一平米，並不算低，物業費確實沒必要提升。
但需要注意的是，不提升物業費的背後是業主公共資源的變現，本質上是拿小區品質換錢。當這種變現潛力被榨幹後，矛盾還是會凸顯出來，繼而繼續加劇業主、物業、業委會之間的不信任，讓”提價保質“更加成為不可能。

四、理論上，物業公司接受業委會監督、業委會接受業主大會監督。業主們討論確定服務標準並按時交納物業費，物業公司認真履行職責，服務不達標就被炒掉——這是我國法律法規所期望達到的理想模式。
根據上面一、二、三步的分析，這一模式中的大部分環節都是失效的，其實現基礎就不存在，想達到目標也就成為奢望。
我們理想一點，假設上述諸多步驟都經過不懈努力走通了，就像那位師姐一樣——業委會得以成立、提價方案得到通過、品牌物業成功引入。當正向循環的苗頭開始浮現時，也還存在很大隱患：
義務勞動的業委會難以長期有時間、有精力、有專業能力去監督物業公司。
高度分散、極難組織的業主們也難以長期有時間、有精力、有專業能力去監督業委會。
業委會是很少有領工資的，相當于是幾個人義務勞動、上千戶家庭受益。在這樣的機制下，牽頭成立業委會的要麽是樂于奉獻的熱心人，要麽就難免沒有利益動機。
在現實中，固然不乏雷鋒式的業委會成員，但“和物業勾結”也很常見。就算真的是雷鋒，也很難自我證明，最後就是劣幣驅逐良幣、有動機的驅逐純理想的、無所事事的驅逐專業能幹的。還在上一個老小區時，和周邊小區的業委會成員座談，基本都面臨這樣的問題。

業主不信任業委會和物業、業委會無法有效監督物業，讓業主們有錢也不願意交錢。
有一次業主群裏聊了很久，大部分業主都明白10年不變的物業費不是長久之計，時間長了肯定影響小區品質，並最終影響房價。相比于房價波動而言，物業費純屬毛毛雨，但大家不願提升物業費的理由也很簡單：
“既然無法有效監督物業，物業幹多幹少純憑自覺，那麽物業費漲了活兒不多幹，能拿它怎麽辦？”
“業委會監管？”——都是一條褲子。
“重選業委會？“——選來選去都一樣。
”群裏熱心人重組業委會？“——大家都很忙，你行你上吧。
塞冬和許多朋友都聊過這一話題，大家業主群裏的結論都差不多：一番討論下來，只能默默攢錢準備下一次換房。

五、最後，有這麽一個基本定律：公共品的折舊速度，取決于這個群體中破壞性最強的那部分，而不取決于群體平均水平，而維護公共品所需的開支，則取決于群體的平均支付意願。
于是，一旦破壞性強的那一小撮人不受到懲罰，公共品就將以超常規的速度破損下去。
舉個栗子：塞冬的小區有一塊很大的草坪，幾年前剛入住時，草坪品質很好很整齊。從去年開始，幾位家長開始帶著小孩在草坪上踢球，只用了一年功夫，這塊草坪就全禿了：500
前段時間物業重新翻土播種，養護了一個月才讓草坪重新修複。問了問工人師傅，這一波操作下來平均每平米要14塊錢，相當于小區群衆花了大幾千塊為幾個人支付踢球場地費。
少數人破壞、所有人買單，這是大家普遍面對的現實。

如今超高層住宅遍地，如果一棟樓有30層，每層4戶就是120戶，如果是塔樓則會多達幾百戶。假設不守規矩的業主比例低至1%（實際不可能這麽低），那麽電梯裏出現狗屎狗尿、單元門被人為破壞、樓道被隨意圖畫、公共空間被堆放雜物乃至被圈占、綠地植被被踩踏攀折，就幾乎是一種必然。

小結一下就是：

規模龐大的高密度大尺度小區、高度分散的所有權結構，讓建立在義務和熱心基礎上的業主自組織難以啓動、難以持續、缺乏專業性，無法互信、無法正循環。
就算自組織開始運轉、業主們達成共識，也缺乏相應機制去保證這一共識被所有業主遵循，缺乏對漠視集體利益、有損集體資産的人的懲處機制，並最終讓所有努力崩塌。
這一問題該怎麽破解呢？現實中有這麽幾種途徑：

1、財政買單：
北京近年來在大力推進老舊小區改造，包括抗震結構加固、保暖防水鋪設、上下水管道更換、外立面重漆、地面道路重鋪、大門樓道翻新，許多小區效果顯著，裏裏外外煥然一新。
這一政策主要針對90年代以前修建的、30年以上房齡老小區。1997年時，北京國有建設用地上的住宅總建築面積是12451萬平米，約等于現在的1/4（更老的數據沒找到）。
也就是說，目前參與改造的小區只占北京住宅建築面積的一小部分，是多數人為少數人買單，而且基本都是結構相對簡單的4-6層板樓，翻新維護成本不太高。
再過10年，當北京大規模建設時期的高層住宅逐漸超過30年房齡時，需要翻新的建築面積總量、以及需要翻新的高層住宅的結構（如電梯更換），對財政資金將會是極大考驗。

2、棚戶區改造：
近年來全國各地如火如荼的棚戶區改造，相當于一次性解決老房子折舊問題。其本質是容積率大幅提升，新住戶和財政一道為原住戶買單。而當近年來新建的超高層住宅老掉後，容積率就無法再提升，缺乏拆舊建新的可行性。
相比于中小城市而言，一線城市要提前20年左右進入高層樓房時代（80年代末-90年代初開始）。如今一線城市高層住宅折舊過快、翻新困難已是普遍狀況，這些景象未來也將在中小城市大規模上演，特別是各地小開發商建設的高層住宅。

3、開發商預設提前量：
近年來，大城市許多新建小區的物業費都提升至5元以上，許多達到7-10元。一方面是勞動人口紅利減少、人力成本大漲；另一方面也是出于“一旦設定就無法改變”的現實，為未來預設提前量。隨著我國年輕勞動力的大幅減少，未來各小區競爭服務人員的態勢會愈演愈烈。
如果經濟正常發展，10年後，一二線城市的人均GDP將達到如今香港的七八成（3-3.5萬美元），而屆時大陸大城市的物業費只有當前香港同檔次小區的1/5-1/10。這樣的物業費水準、哪怕預設提前量，也很難支撐未來的實際需求，屆時矛盾還會更加突出。
一個讓人感到諷刺的事實是——在很多時候，唯一有動力也有能力減緩小區折舊的，是少部分打算做長期生意的品牌開發商及其物業公司。
業主自組織的道路無法走通，就只能依靠這一小部分開發商希望打造品牌的主觀能動性——哪天這種能動性消失了也毫無辦法。

4、小區治理行政化：
現在許多城市都開始試點在社區設立”社區環境和物業管理委員會“，一些物業公司領導還被納入了社區黨組織。“環物會”在本質上就是社區牽頭，部分替代業主大會的職能，以更有效行使對業委會和物業的監督管理。
與此同時，提取公共維修基金的流程也在簡化，一些地區設立了提取公維基金的”應急機制“，出現如電梯更換等嚴重問題時，由社區牽頭聯系相關機構提取基金、申請補貼，高優解決。
業主自組織失效後，就只能由行政力量牽頭、財政資金補貼、常設機構監督，來解決一些老大難問題。

來源：
http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml

來源：
http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html

在塞冬看來，對大部分小區而言，這種模式甚至還可以走得更遠一些——物業費財政化、基層政府牽頭制定標準、購買服務並予以監督。
就類似新加坡組屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服務與維護費），由各市鎮委員會（Town Council）制定收費標準（跟隨需求上漲）、保證征收、聘請物業公司並對其服務進行評定。服務內容包括例行的清潔綠化以及長周期的電梯和外牆更新。同時也會接受財政補貼並對特定家庭進行費用返還。
普通小區財政化/行政化，高端小區市場化——這恐怕是比較符合我國國情的一種思路。

最後對全文做個總結：

特有的土地政策讓我國無論大城市還是小縣城，都逐漸形成了以封閉式高層小區為主的住宅結構。
物權高度分散、業主自組織困難、缺乏權責機制等等，讓互信極難建立、也讓法律法規中期望實現的小區治理模式在事實上空轉。
大家都希望自己居住的小區能有良好的環境、盡量慢點折舊，絕大部分人也願意為之買單，卻只能眼睜睜地看著小區快速破敗下去而無能為力。
50年的設計使用壽命，卻只有5年最多10年的良好運行期，10多年房齡就呈現出衰老的疲態，這造成了社會資源的極大浪費，也嚴重影響大部分人的生活質量。
如何能探索出一條適合我們的社區治理模式，這是個重要課題。我們不僅需要強大生産力造就的巨量新小區，還應該讓它們成為沒有那麽多煩心事、可以長期居住的家園。

希望這一天能早日到來。

至少他們在為自己的行為承擔後果

總比要被迫為莫名其妙的人做出的莫名其妙的決策承擔後果要好

>>No.190009
什麼叫小區？什麼叫物業？什麼叫業主？
拜託慣用語也轉換一下，根本看不懂。